“Việt Nam cần một thị trường vốn phát triển mạnh mẽ, bền vững”

Nhân ngày Doanh nhân Việt Nam, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group đã có những chia sẻ rất thú vị với Tạp chí Lao động và Công đoàn về thị trường bất động sản và những kinh nghiệm về đầu tư lĩnh vực này.

Bong bóng bất động sản đã manh nha hình thành

- Ông có nhận định gì thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Trong quan điểm của tôi, thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 12-18 tháng tiếp tục diễn biến khó khăn cho đến hết 2023, thậm chí là đến giữa năm 2024. Mục tiêu của Chính phủ trong 2-3 năm tới là kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá, song song đó cũng sẽ có nhiều biện pháp để nắn chỉnh dòng vốn vào thị trường bất động sản theo hướng thắt chặt hơn, điều này gây cho thị trường rất nhiều khó khăn trước mắt.

- Việc tăng lãi suất có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào, thưa ông?

Với việc FED tăng lãi suất, theo định hướng có thể lên đến 4,25%/năm đến năm 2023 hoàn toàn sẽ kéo mặt bằng lãi suất chung của toàn thế giới lên một mức rất cao. Lạm phát ở châu Âu quý 3 cũng đã chạm mức kỷ lục gây áp lực rất lớn lên tiến trình tăng lãi suất tại Việt Nam.

Khi lãi suất tăng rõ ràng đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản: hàng hóa bán chậm hơn, các công ty bất động sản khát vốn, người mua, nhà đầu tư cá nhân không được duyệt cho vay làm nhu cầu giảm đi đáng kể. Thị trường bất động sản nhìn chung đang có dấu hiệu bước vào pha suy thoái.

Doanh nhân Phan Công Chánh - TGĐ Phú Vinh Group

- Cũng có ý kiến cho rằng, sẽ không có bong bóng bất động sản mà thực chất dòng tiền đang hướng vào đầu tư bất động sản thực chất hơn, ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Sau gần 05 năm tăng trưởng nóng từ 2017, thị trường bất động sản bên cạnh những điểm mạnh cũng đã lộ rõ những điểm yếu: tỷ lệ nhà đầu cơ chiếm 75% thị trường, tỷ trọng các sản phẩm đang lệch hướng, căn hộ phân khúc bình dân đang dần biến mất, bong bóng bất động sản đã manh nha hình thành...

Cá nhân tôi cho rằng diễn biến thị trường trong giai đoạn này là cần thiết để có sự điều chỉnh, phục vụ tốt hơn cho mục tiêu phát triển bền vững và dài hạn trong 10 năm tới.

- Thị trường bất động sản những năm gần đây như một “chiếc lò xo bị nén”. Khi các khó khăn về chính sách được tháo gỡ, thị trường sẽ có một sức bật mạnh mẽ, ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?

Khó khăn về chính sách chỉ là một trong 03 yếu tố quan trọng cần thiết cho thị trường lúc này. 2 yếu tố còn lại là thị trường vốn và niềm tin của người mua, nhà đầu tư. Dĩ nhiên khi cải thiện hành lang chính sách như sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ... tới đây sẽ giúp thị trường lấy lại động lực, nhưng bên cạnh đó Việt Nam cần một thị trường vốn phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn nữa. Cạnh đó phải luôn cải thiện niềm tin của người mua đối với thị trường sẽ giúp tạo ra một sân chơi bình đẳng, minh bạch, đóng góp đúng vai trò cho kinh tế của đất nước.

Thị trường bất động sản bên cạnh những điểm mạnh cũng đã lộ rõ những điểm yếu như căn hộ phân khúc bình dân đang dần biến mất, bong bóng bất động sản đã manh nha hình thành…

- Có ý kiến cho rằng, thời gian tới "khẩu vị" nhà đầu tư sẽ thay đổi, thay vào đầu tư vào vùng ven, họ sẽ quay lại bất động sản trung tâm, theo ông ý kiến này có đúng không?

Cá nhân tôi nhìn thấy xu hướng này nếu có cũng không phải là xu hướng lớn của thị trường. Bởi lẽ bất động sản trung tâm lúc này đã tăng giá đột biến trong thời gian dài, ở một mức rất cao vượt xa khả năng chi trả của người dân. Thống kê cho thấy chỉ số cơ bản giá nhà/thu nhập năm tại Việt Nam đã tăng tới mức 20-25 tùy nơi, tức là đang ở mức cao so với thế giới. Tôi tin rằng thập kỷ tới sẽ là thập kỷ của bất động sản tại các đô thị vệ tinh và bất động sản nghỉ dưỡng.

- Phân khúc nào sẽ được các nhà đầu tư chú ý thời gian tới, thưa ông?

Như có chia sẻ, tôi tin rằng thập kỷ tới sẽ là thập kỷ của bất động sản tại các đô thị vệ tinh và bất động sản nghỉ dưỡng. Các xu hướng lớn của thế giới đều đang hội tụ về 2 phân khúc này và Việt Nam cũng không ngoại lệ.

- Có hiện tượng thanh khoản kém nhưng giá bất động sản vẫn tăng, ông có thể lý giải rõ hơn về vấn đề này?

Thanh khoản thị trường kém mà giá vẫn tăng có tác động của yếu tố lạm phát và quy luật cung cầu.

Lạm phát dẫn đến chi phí đầu vào của dự án tăng, lạm phát dẫn đến chi phí vốn phát triển dự án tăng, chính sách lại đang thắt chặt nguồn cung khiến cho lượng sản phẩm trên thị trường nhỏ giọt, nên giá lại vẫn tăng dù thanh khoản giảm mạnh.

Tôi cũng từng đầu tư thất bại

- Cơ duyên nào đưa ông đến với đầu tư bất động sản?

Năm 2006, sau khi phá sản 03 công ty khởi nghiệp do thiếu kiến thức và kinh nghiệm, tôi chọn bất động sản một cách tình cờ và gắn bó cho đến nay.

- Có khi nào ông “ôm” hàng bị lỗ không, nếu có thì ông đã xử lý vấn đề đó ra sao?

Bản thân tôi cũng có những thương vụ thành công và thất bại, nhưng sau mỗi thành công hay thất bại đó, tôi đều tự rút ra bài học cho chính mình. Biết được điểm yếu thì đi học để bổ khuyết nó, nâng cấp chiến lược đầu tư, trải nghiệm và kiến thức để khi bắt đầu các thương vụ mới, mình trở nên giỏi hơn.

Việc thất bại trong đầu tư bất động sản cũng là một điều rất bình thường, quan trọng nhất là khả năng quản trị rủi ro, và khả năng xoay chuyển tình thế khi mua bị lỗ.

Một kinh nghiệm rút ra là trong đầu tư bất động sản, phải có lời lúc mua chứ không phải lúc bán.

- Là chủ một doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt với những áp lực gì thưa ông?

Sản phẩm, pháp lý, tài chính, nhân sự và quản trị là 05 thách thức lớn nhất khi trở thành chủ một doanh nghiệp bất động sản.